不動産を購入したときにかかる税金　不動産取得税の解説

2021年7月5日

こんにちは、京都の若ハゲ税理士ジンノです。

不動産を購入等すると固定資産税や不動産取得税という税金がかかります。固定資産税は購入した後、固定資産（不動産）を所有している限り毎年ずっと課税されます。

不動産取得税は取得のときにかかる税金ですが忘れがちで突然通知が届いて驚く方もいらっしゃいます。不動産取得税について解説します。

課税されるタイミングと要因

突然市区町村から通知がきてビックリした、なんて話も耳にします。事前にどういうものか把握しておくことは大事です。

まず、名前の通り不動産を取得したことに対して課される税金です。

車を買ったことがある方だとご存知かと思いますが自動車を買うと自動車取得税というものが課されます。また自動車を持っていることについて自動車税も毎年かかります。

自動車取得税→不動産取得税、自動車税→固定資産税、この関係になります。

一回限りの取得税とランニング（所有している限りかかる）の税金の2種類があるということです。

不動産取得税の課税対象となる取得要因は、売買や贈与、交換による不動産の取得は不動産取得税の対象となります。

反対に相続による取得は不動産取得税の対象外です。これは相続といういわば不可抗力による引き継ぎであって意図的ではないということが理由として考えられます。

贈与により不動産を移転すると、所有権にかかる登記をしているかどうかにかかわらずその事実が把握された時点で不動産取得税は課税されますし、申告が必要です。

不動産の贈与はコストが高いと言われることがありますがこの不動産取得税が課税されるという点でもってそう説明されることが多いです。

また、夫婦間で居住用の不動産の贈与特例により不動産の贈与をした場合に贈与税は課税されなくても不動産取得税は課税の対象となりますので注意が必要です。

贈与税がかからないからといって不動産取得税がかからない、というわけではないということです。

不動産を贈与ずる場合には事前にどれくらいの費用が不動産取得税や登記費用も含めてかかるかをシミュレーションしておきましょう。

不動産取得税の税率と課税の基となる価額

標準税率は4％ですが特例措置の期間に今現在（令和3年7月5日時点）はなっており以下のような税率区分です。

[box03 title=”不動産取得税の税率”]

（平成20年4月1日から令和6年3月31日までの取得について）

土地：3％
家屋（住宅）：3％
家屋（住宅以外）：4％

[/box03]

計算のもととなる不動産の価格は

・原則として取得した時点において市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格
・新築・増築家屋のように固定資産課税台帳に登録されていなかったり、地目の変換等がなされたことにより登録されている価格を用いることができない場合には、固定資産評価基準（総務大臣が告示で定めた評価の基準や方法）によって評価・決定した価格

とされています。

元々固定資産課税台帳に金額がある場合にはその金額がベースとなり、それ以外の場合には固定資産評価基準というルールで計算して決めた価格になります。

また課税の基になる価格についても特例があり、

宅地評価土地（宅地及び宅地比準土地）の価格については、「宅地評価土地の価格×2分の1」の負担調整措置がとれらます。（令和6年3月31日までに取得した場合に限ります。）

その他にも新築住宅の場合や既存住宅で築年数や新耐震基準適応のものなど一定の場合には価格から控除される特例もあります。

住宅関係については各種特例がありますので都道府県のホームページで確認をしてみましょう。

不動産取得税の納税猶予制度

不動産取得税には一定の場合において納税猶予制度があります。都道府県のホームページに記載がある場合もありますが、全く触れられていないこともあり、制度自体があまり知られていません。

以下のような場合には不動産取得税の納税猶予制度が利用できます。

（地方税法）

（住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の徴収猶予）
第七十三条の二十五　道府県は、土地の取得に対して課する不動産取得税を賦課徴収する場合において、当該土地の取得者から当該不動産取得税について前条第一項第一号、第二項第一号又は第三項の規定の適用があるべき旨の申告があり、当該申告が真実であると認められるときは、同条第一項第一号の規定の適用を受ける土地の取得にあつては当該取得の日から二年以内、同条第二項第一号の規定の適用を受ける土地の取得にあつては当該取得の日から一年以内、同条第三項第一号の規定の適用を受ける土地の取得にあつては当該取得の日から一年六月以内、同項第二号の規定の適用を受ける土地の取得（当該土地の上にある耐震基準不適合既存住宅の取得が第七十三条の二十七の二第一項の規定に該当することとなつた日前に行われたものに限る。）にあつては当該土地の取得の日から六月以内の期間を限つて、当該土地に係る不動産取得税額のうちこれらの規定により減額すべき額に相当する税額を徴収猶予するものとする。

この規定をかみ砕くと

土地を取得した日から2年（令和4年3月31日までに取得した場合3年）以内にその土地の上に特例適用住宅が新築される予定があるときは、その土地に対する不動産取得税のうち、減額見込み相当額の徴収を、住宅の完成の日まで猶予します。（兵庫県ホームページより）

つまり土地だけ先行して取得をしてあとでそこを敷地として特例が適用される住宅を建てることが間違いないのであれば、その住宅が完成したものとみなして計算された減額の額に相当する税額分を猶予します、ということです。

何もしないと土地について3％の不動産取得税が課税されますが、期限内に申請をすると減額適用しますということです。

意外と大きな金額になりますのでもし土地と建物の取得・建築のタイミングがずれる場合には検討しましょう。

期限内に必要書類（建築基準法の規定による確認申請書・確認済証、建築工事請負契約書（いずれもコピー）など）を添えて申請する必要があります。