生産緑地の2022年問題にあたって確認しておきたいこと①

こんにちは、京都の税理士ジンノです。

農地をお持ちの方ですと生産緑地の2022年問題というワードを耳にしたことがある方も多いかと思います。

京都市内は全国でもトップクラスに生産緑地が多いとされており、2022年以降、もし生産緑地を持っておられるとどう対応していくかの判断をする時期が迫ってきています。

生産緑地の2022年問題について確認しておきたいことを何回かに分けて整理していきます。

 

生産緑地とは

生産緑地とは農地の区分の一つで生産緑地法という法律に基づき、市街化区域内において指定されています。

 

市街化区域というのは大まかな解説となりますが、市街地つまり都市部地域を指し、住宅などの開発をする区域で、反対に開発に制限がかかる（積極的な開発が制限される）のが市街化調整区域という区域です。

 

生産緑地として指定されると建物を建てることに制限がかかったり造成や埋め立てなども制限されます。

 

そもそもが生産緑地として指定されることでそこで農業を営む目的の保護であり、また農地を維持していくために生産緑地として指定されると固定資産税が大きく軽減されます。

 

宅地として開発することに制限がかかるけれどその分税制で優遇するので農地を維持してね、という趣旨です。

 

固定資産税がどれくらい軽減されるかというと場所や面積によっては100分の1程度になるケースも多いです。年間で数千円ということもよくあります。

 

生産緑地法が施行された1992年に広く全国的に行われ、市街地にある一定の広さ（500平方メートル）以上の農地の多くが生産緑地として指定されました。

 

街中で広い農地を見かけたらその道路沿いなどを少しみていただくと「生産緑地」と表示された標識杭を確認することができます。

 

2022年問題とは

生産緑地として指定されるとそこがずっと永続的に農地として利用しなければいけない、というわけではありません。

 

察しの言い方だとお気づきかと思いますが、生産緑地の指定は30年間がその期間となっており、1992年に生産緑地として指定された農地が2022年に生産緑地を解除することができるようになります。

 

生産緑地の指定された日から30年を経過した日以後はいつでも市町村長に対して生産緑地を買い取ってください、と申し出ができることになります。

 

ここがキーポイントで、市町村からすると土地を買取することが困難なケースが多く、なおかつ高額になることが予想されるため、生産緑地の買取はできないと返事をするケースが大半となる見込みです。

 

買取しない旨の返答があったがあった場合には前段で触れたような建築や造成等の行為の制限が解除され自由に売買等もできるようになります。

 

生産緑地ではなくなった場合には固定資産税も生産緑地ではないものとして課税されます。

 

またその所有者が生産緑地を保有した状態で亡くなった場合には相続税や贈与税の納税猶予を受けているケースがあります。

 

生産緑地でなくなった場合には生産緑地として優遇されていた納税猶予が解除されることになりますので注意が必要です。

 

買取だけが選択肢ではなく、買取期限を10年延長することが生産緑地法の改正により可能となりました。

 

ただしここもキーポイントになるのですが、生産緑地は農地として機能していることが前提ですので農家さんが農地を維持できるかが問題となります。

 

営農を維持できるかどうか

生産緑地として維持していくためには農地として利用していることが必要となりますが、現在の農業従事者は高齢化しており継続するのが困難なケースが多いとされています。

 

また農業所得が低水準であるため農地として維持することよりも不動産賃貸業などに農地を転用することもあります。

 

農地として維持できなければ自然と生産緑地指定を解除する方向になりますが、税金が重くのしかかるなど生産緑地の処分に困るケースも出てくることが予想されており、この点をもって2022年問題だとされることが多いです。

 

2022年には生産緑地の8割が30年の期限を迎えることになりこれがもし一気に市場に放出されると土地価格の下落を招く可能性もあるといわれています。

 

その生産緑地における営農を維持できるのであれば延長申請をすることも選択肢です。

 

まずもっての判断としては農業を営むことを続けられるか、続けられないのであれば宅地転用、売却を見込んでの生産緑地指定解除、それにあたっての税務シミュレーション（譲渡所得税、相続税の納税猶予を受けている場合には相続税や利子税等）をしていく流れとなります。

 

現状をまずは把握してどういう方向性に進めていけるかを確認しましょう。

 

まとめ

生産緑地の2022年問題はすぐそこに近づいていますが、生産緑地の指定をしたときというのは1992年ですから30年前なわけです。スマホもノートパソコンもない時代でした。

 

今から30年後を見通すというのはやはり難しいものですので昔の判断はその時は適切だったと思って、大切なのは今の時点でどういう判断をするか、です。

そのための判断材料を集める方法を次回以降に解説していきます。