地代収入のみの不動産賃貸業の確定申告についてお問い合わせをいただくことがありましたので、どういった内容になるかなど整理してみます。
確定申告はシンプル
確定申告そのものはかなりシンプルです。土地を貸しているわけですので地代収入となります。
例えば駐車場用地や商業施設用地、ロードサイドのコンビニエンスストア敷地であれば事業用定期借地権での契約が多いです。
こういった場合には土地だけ貸して上物（建物など）を借主で建築、敷設して契約期間終了時に更地にして返還という形をとったりします。
土地の貸付のみであれば収入は地代、経費は固定資産税ぐらいです。貸付初年度などであれば契約に関しての諸経費は多少なりともかかりますが、次年度以降は基本的にほぼ固定の内容です。
確定申告の内容としては非常にシンプルですし、それが土地だけの地代収入の良さでもあります。
建物がある場合には減価償却や維持管理のための管理手数料、設備に関する支出などもあってそれなりに出ていくものが多いですし経費も増えます。
その分家賃の分がありますのでどちらが良いかという話ではなく、シンプルさを取るのであれば地代収入だけのほうに軍配があがります。
古くからの地主で相続して土地を引き継いだ場合などは建物の負担や管理の手間よりもシンプルさを選択する方も多い印象です。
いまは建築資材の高騰などもあるため建物を含めて賃貸不動産の難易度は上がっているかなというのが私の考えです。
いいことづくめのように見えますが良いことばかりではないです。
資金回収の可能性など
給与所得があって不動産賃貸がある場合には所得は単純に上乗せになります。地代収入のみの場合は所得としてはかなり増えることがありますの税負担のシミュレーションは必要です。
借り入れをして土地を購入している場合には金利などもそうですし返済予定表はかなり細かく見ておく必要があります。
親族間の譲渡で借り入れがない場合には資金が長期間にわたってロックされてしまいますのでその点も気がかりです。
例えば3,000万円の土地を一括で購入した場合には地代収入にもよりますが十年単位での回収期間になることも考えられ、その期間を超えて初めてプラスになると考えるとあまりにも資金ロックの期間が長いです。
投資判断として良いかどうかはその人の考え方次第ですが、資金ロックの期間が長ければ長いほどリスクとしては上がります。
株式投資であれば基本的にキャッシュを手元に置きたいときには売却処分すれば事足りますので。
同じようにiDeCoも資金がロックされて引き出すのは困難です。
投資利回りだけではなく、どれくらいで回収できるのか金利や資金が固定されることのリスクも投資判断の材料とするほうがよいです。
まとめ
投資として考えるのであれば第一選択にはなりづらいかなというのが私の個人的な考えです。
3,000万円のキャッシュがあるなら新NISAなどで資産運用を考えたほうが資金ロックなどを考えると良さそうには感じますし、実際に私がその立場ならそうするでしょう。
ただ投資にはいろんな考えがありますのでご自身でよく検討していただいて納得の上で実行するかどうかを決めていただければと。
