先日、相続した不動産を売るときの二つの特例——取得費加算の特例と、空き家の3,000万円特別控除——について書きました。
今日はその続きとして、「実家が分譲マンションだった場合」に絞って考えてみます。
ここには、あまり知られていない落とし穴と、その裏返しとしての大きな打ち手があります。落とし穴は、マンションでは空き家特例が使えないこと。打ち手は、「生前に売っておく」という選択肢です。
当事務所でも、生前の売却をご提案した結果、所得税がかからずに実行できたケースがあります。相続税との兼ね合いも含めて、出口の選び方を整理します。
名前の似た「二つの3,000万円控除」は、別のものです
まず整理しておきたいのが、名前のよく似た二つの特例の区別です。
一つは、空き家の3,000万円特別控除。亡くなった方が住んでいた家を、相続した人が売るときの特例です。前回取り上げたのはこちらでした。
もう一つは、居住用財産の3,000万円特別控除。こちらは、自分が住んでいたマイホームを、自分で売るときの特例です。
どちらも「3,000万円」なので混同されがちですが、中身はまったく別のものです。ポイントは、「誰が」「どの住まいを」売るのか。
親の住まいを相続人が売るなら空き家特例、自分の住まいを本人が売るなら居住用の特例。これが基本の入口になります。
そして、この違いがマンションのケースでは決定的に効いてきます。
分譲マンション（区分所有建物）は、空き家特例の対象外
空き家の3,000万円特別控除は、もともと「古い戸建てを放置空き家にしない」という趣旨で作られた特例です。そのため、要件そのものが戸建てを前提に組まれています。
その要件の一つに、「区分所有建物登記がされている建物でないこと」というものがあります。
分譲マンションはまさに区分所有建物ですから、この要件に引っかかります。つまり、空き家特例は使えません。「使いづらい」のではなく、はじめから適用不可、対象外です。
したがって、実家が分譲マンションの場合、「空き家のまま相続して、相続人が売る」というルートを選んでも、3,000万円の控除は最初から選択肢に入りません。
このケースで相続人側が使える軽減は、取得費加算の特例が中心になります。相続開始からおおむね3年10か月以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる、というものです。
ただ、これは3,000万円の控除ほど大きくは効かないことが多い。相続後に売るルートには、どうしても限界があるわけです。
実家のマンションで同居している状態で親が亡くなったときには、その実家はその相続人の自宅であるとみなされるケースもあり、この場合には居住用3,000万円控除の適用を検討できます。
だからこそ「生前に売る」——実際のご相談事例から
相続後に相続人が売っても実家が分譲マンションの場合は空き家特例は使えない。では、視点を変えてみます。持ち主がお元気なうちに、ご本人が売ったらどうなるでしょうか。
ご本人がまだそのマンションに住んでいる、あるいは住まなくなってから一定の期間内であれば、売却時に居住用財産の3,000万円特別控除をご本人が使えます。譲渡益が控除の範囲に収まれば、所得税・住民税をかけずに売却できる、ということです。
実際に当事務所でも、生前の売却をご提案し、居住用の3,000万円控除が使えて、所得税の課税がないまま実行できたケースがあります。
ただし、トレードオフがあります。売って現預金に換えると、相続財産の評価が不動産から現預金に変わるためです。
不動産のまま相続するなら、相続税評価額——時価より低く評価されることが多いものです——で相続財産に計上されます。
ところが売って現預金にすると、その現預金は額面で評価される。相続財産としては、増える方向に働きます。不動産が持っていた評価圧縮の効果を手放すことになるわけです。
それでも、生前売却によって譲渡所得税をまるごと避けられるメリットは小さくありません。相続財産は多少増えても、所得税まで含めて考えれば生前の売却も十分に選択肢に入る——そういうケースは、現実にあります。
どちらが有利かを決めるのは、含み益（値上がり分）の大きさ、相続税の税率水準、ご本人の住まいの状況、そして売却のタイミングです。所得税と相続税を両にらみで比べること。ここが肝心なところです。
まとめ
「空き家の3,000万円控除」と「居住用財産の3,000万円控除」は、名前が似ているだけの別物です。誰が、どの住まいを売るのかで、使える特例が変わります。
実家が分譲マンションなら、空き家特例は適用不可。相続後に非同居の相続人が売っても3,000万円の控除は使えず、軽減は取得費加算が中心になります。
だからこそ、生前にご本人が売る——居住用の3,000万円控除を使って所得税をかけずに売る——という選択肢が有効な場面があります。
生前売却は不動産が現預金に変わるぶん相続財産が増える方向に働きますが、所得税まで見れば十分に検討に値します。
まずは「含み益がどれくらいあるのか」「相続税と所得税のどちらが重いのか」を一度試算してみる。それが現実的な第一歩です。
なお、居住用の3,000万円控除には、ご本人の居住実態や住まなくなってからの期間など、いくつかの要件があります。実際の判断にあたっては、最新の取扱いをご確認ください。
