「親が住宅資金を出してくれることになった。非課税枠があるらしいから大丈夫」。この“大丈夫”が、実は一番危ないです。
住宅取得等資金の贈与の非課税は、要件をひとつ外しただけで、援助してもらったお金がまるごと贈与税の課税対象になりかねない、落とし穴の多い制度です。
とくに事故が起きやすいのが、「お金をいつ渡すか」「そのお金が本当に住宅の決済に使われたか」「いつ住み始めるか」というタイミングと資金の流れの部分です。
しかもこの制度は令和8年（2026年）12月31日で適用期限を迎える予定です。延長されなければ、今年が「使うなら最後」の年。今回は、使う前に必ず確認しておきたいポイントを整理します。
制度のあらまし（まずは簡潔に）
父母・祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合に、一定の要件を満たすと一定額まで贈与税が非課税になる制度です。
- 上限は住宅の性能で変わる：省エネ等住宅は1,000万円まで、それ以外の住宅は500万円までが非課税の上限（最新の金額・要件は国税庁の情報で要確認）
- 暦年贈与と併用可：暦年贈与の基礎控除（年110万円）と併用できる
- 適用期限：令和8年（2026年）12月31日までの贈与が対象。延長がなければ今年が最後
制度そのものの説明はここまでで十分です。注意点はこの先の「落とし穴」です。
見落としがちな5つの落とし穴
落とし穴1 申告しないと、そもそも非課税にならない
非課税枠の範囲内であっても、贈与税の申告は必須です。「非課税だから申告は不要」と思い込んで申告を忘れると、特例そのものが使えず、結果として課税されてしまいます。申告期限は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日まで。戸籍謄本や契約書の写しなど、添付書類も必要になります。
落とし穴2 贈与は「居住開始前」でなければならない
この制度は、新しい住宅に住み始める前に贈与を受けていることが前提です。先に引っ越して住み始めてから、後追いでお金をもらっても、それは「住宅取得のための資金」とは認められません。
原則として、贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅を取得し、その家屋に居住すること（または居住する見込みであること）が求められます。
「もらう→取得・決済→入居」という順番が崩れると、要件を外します。資金援助の話が出たら、まず渡すタイミングと入居予定日の前後関係を確認してください。
落とし穴3 その贈与金額が「決済資金」に含まれていること
意外な盲点が、もらったお金が実際に住宅の購入代金（決済資金）に充てられているかという点です。非課税の対象は、あくまで住宅取得そのものに使われた資金です。
たとえば、贈与を受けたものの、そのお金を一旦別の用途に回してしまったり、住宅ローンを多めに組んで贈与分が手元に残ってしまったりすると、その残った部分は非課税の対象から外れます。
贈与されたお金が、登記や決済の代金支払いの中にきちんと組み込まれている——この資金の流れを書類で説明できる状態にしておくことが大切です。振込の記録や決済時の資金内訳を残しておきましょう。
落とし穴4 新築は「建築期間の延び」と入居時期のズレに注意
近年、資材高や人手不足の影響で新築住宅の建築期間が延びる傾向にあります。ここが新築特有の大きな落とし穴です。
先に贈与を受けたものの、着工や引き渡しが遅れ、「翌年3月15日までに居住」という期限に間に合わない——という事態が起こり得ます。
新築の場合は、契約から完成・引き渡し・入居までのスケジュールに余裕を持たせ、贈与を受けるタイミングを工期と照らし合わせて決める必要があります。
落とし穴5 名義・ローンと相続時精算課税の整理
お金を出した人と登記名義がずれると、別の贈与とみなされることがあります。ペアローンや夫婦の持分の取り方にも注意が必要です
。また、相続時精算課税制度とどう組み合わせるかによって、将来の相続税が変わってきます。目先の非課税だけで判断すると、後で不利になることもあります。
使う前にやっておきたいこと
- 贈与・契約・決済・入居のスケジュールを整理しておく。要件は「いつ」が命です
- もらう金額と、住宅が省エネ等住宅に該当するかどうかを早めに確定させる
- 住宅性能証明など必要書類の取得には時間がかかるため、入居日から逆算して動く
- 贈与されたお金が決済資金に充てられたと分かるよう、振込・決済の記録を残す
- 相続全体を見渡したうえで、この制度を使うのが本当に最適か、一度立ち止まって考える
まとめ
非課税制度は「使えること」よりも「要件を外さないこと」のほうが難しい、というのが実務での実感です。
とくに、申告の有無、贈与と入居の前後関係、贈与金額が決済資金に含まれているか、そして新築の場合の工期と入居時期のズレ——このあたりは事故が起きやすいポイントです。
この制度は令和8年（2026年）で期限を迎える予定です。使う予定があるなら、お金を動かす前に、一度確認しておくことをおすすめします
