不動産賃貸業を始めるときに自分で確定申告をする、というかたもいらっしゃるでしょう。
そんな方向けに不動産賃貸を始めるときの注意点について整理しておきます。
賃料のはなし
賃料を集めれば収入が確定するのは間違いないのですが、こういったケースではどうでしょうか？
敷金を賃料の2か月分預かった。
この場合は借りている人が退去するときに敷金を返還する場合には収入ではなく預り金として処理をしておく必要があります。
返還をしない保証金や敷金は賃料収入となります。返さないものとして契約書にそう書いてあるのであれば収入です。
では礼金はどうかというと礼金は返還する必要がないものなので受け取った時点で収入計上です。
受け取るものでも預りの性質があるかいなかで収入かどうかが大まかに分かります。
契約書に目を通して処理を確認しておきましょう。
また、不動産管理会社を通じて賃貸を行うという場合には広告料などがかかることがあります。
店子つまり借りる人を不動産管理会社が探してくるという意味合いで広告料がかかることがありますが、賃料から充当するケースがあります。
広告料が賃料の1カ月分だとしましょう。
無事に借主が決まって賃料が入ってくる段階で、賃料と広告料が相殺されているケースがあります。明細をきちんと整えている管理会社であれば明細を見れば分かります。
本来だと、賃料を受け取って、広告料を支払う、という処理になるはずですが、結局おカネが行って帰ってということになりますので、賃料と相殺という処理をしているということです。おカネの出入りは同じです。
この場合、相殺されていたとしても賃料分は収入に計上して広告料は経費に計上するのが正しい処理です。
総額主義の原則という会計のルールがあり、相殺後で計上しないということになっています。
経費のはなし
不動産賃貸業については経費はそれほど多くなく判断に迷うものはあまりないかと考えますが、特に注意が必要なものとしては減価償却の計上です。
建物を貸している場合には建物が時間の経過とともにゆっくりと経費になっていく処理をします。
イメージとしては建物の価額を取り崩していく、そんなイメージです。
減価償却費の計算をするためには建物の価額が必要です。
ご自身で不動産賃貸の収支計算をしている場合に見かけるのが、建物と土地の価額すべてにたいして減価償却をしてしまっているケースです。
建物は減価償却の対象ですが土地は減価償却の対象ではないので、契約書のすべての金額を減価償却すると土地まで減価償却してしまいます。
なので土地の部分を契約書に記載してある契約金額から除外する必要があります。
建物と土地の価額が契約書に別々に記載されていて分けることができればそれが一番ラクです。
続いての分け方としては、契約書に記載の価額に含まれている消費税部分を把握する方法です。
建物の売買には消費税が関わってきますが土地の売買には消費税が関わってきません。
ですので、消費税の部分は建物にかかる部分ということが推測できます。
消費税部分300万円という記載があれば、建物の本体価格は3,000万円だろう、という推計のしかたです。これにより建物の価額は消費税を含めると3,300万円という計算になります。
消費税部分の記載がない場合は合理的な方法で土地と建物に取得価額を分ける方法となります。
合理的な方法というとどういうものかというと、固定資産税評価額をベースに土地と建物に分ける方法です。
いきなりこの方法を採用するのではなく前述のように契約書に建物の価額や消費税の金額の記載があるのであればそちらを優先する方が処理としては安全です。
まとめ
固定資産税を経費にしたり管理料を経費にする部分は内容としては簡易ですが、この建物部分の価額を把握して適切に減価償却する、という部分は間違っていることがありますので注意して計算等しましょう。
入口で間違えるとずっと間違えた状態になってしまいがちですので最初に確認しておくのがおすすめです。
