相続税が払えないとき―不動産を売るか、延納するかの比較

2026年10月20日

相続税の概算を出してみたら、税額は分かったけれど、払う現金がない――。財産の大半が実家や土地、アパートといった不動産の相続では、決して珍しいことではありません。

相続税は原則として、申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）までに、現金で一括して納めます。とはいえ、すぐに払えないからといって、慌てて実家を売る必要はありません。

今回は、代表的な「不動産を売って払う」と「延納（分割で払う）」を比べたうえで、両方を組み合わせる方法もご紹介します。

不動産を売って払う――メリットと落とし穴

売却できれば一括で納められ、あとに支払いが残りません。

また、相続した不動産を申告期限の翌日から3年以内に売却すると、納めた相続税のうちその不動産に対応する部分を、売却時の取得費に上乗せできる特例があります（相続税の取得費加算）。

売却益にかかる所得税・住民税が軽くなる仕組みです。

一方で、次のような落とし穴もあります。

期限までに売れるとは限らない。申告期限に間に合わせようと値下げして急いで売ると、手取りが大きく減ってしまいます。
小規模宅地等の特例が使えなくなることがある。同居していた親族が自宅の土地を相続した場合や、貸付用の土地などでは、申告期限まで持ち続けることが特例の条件です。期限前に売ると特例が使えず、相続税そのものが増えることもあります（特例の内容は「相続時精算課税の申告漏れと小規模宅地」の記事で解説しています）。
売却益には別の税金がかかる。相続税とは別に所得税・住民税がかかるため、「いくらで売れるか」ではなく「手元にいくら残るか」で考えることが大切です。
亡くなった方が一人で住んでいた空き家を売る場合の特別控除（最大3,000万円）もありますが、取得費加算とはどちらか一方の選択になります。

相続税とは別に譲渡所得税がかかること、不動産の使われ方や種類（亡くなった方が住んでいた不動産で一戸建てやマンションなど）によりその譲渡所得税の申告で使える特例も変わってきます。（例：相続空き家の譲渡特例3,000万円控除は区分所有建物（マンション）には適用できないなど）

相続税と譲渡所得税の特例などをセットで考える必要があり、またすぐに売れないかも、という部分と相まって判断は難しいです。

現金での一括納付が難しい場合、一定の要件のもとで、年払いの分割（延納）が認められています。

「現金で払うのが難しい金額」の範囲でしか認められない。その判定では、相続で受け取った預貯金だけでなく、相続人がもともと持っている預貯金なども考慮されます。
申告期限までに申請が必要。原則として担保の提供も求められます（延納税額が100万円以下で、延納期間が3年以下なら担保は不要）。
分割の期間は不動産の割合で変わる。相続財産に占める不動産等の割合が75%以上なら、不動産等に対応する税額は最長20年まで延納できます。

メリットは、不動産を手放さずに、家賃収入などから少しずつ払っていけること。デメリットは、何年も支払いが続くことと、担保を用意する手間、そして次に述べる利子税の負担です。

なお、延納でも払えない場合には、不動産などで納める「物納」という方法もありますが、要件が厳しく、実務で選ばれることは多くありません。

延納している間は、利子税がかかります。本来の割合は年3.6〜6.0%ですが、実際には市中金利に連動した特例の割合が適用され、低く抑えられています。

ただし、この特例の割合はここ数年、上がってきています。基準となる割合（延納特例基準割合）は令和4〜7年の年0.9%から、令和8年は年1.3%に上昇しました。代表的な区分で比べると次のとおりです。

区分（延納期間の目安）	令和4〜7年	令和8年
不動産等の割合75%以上・不動産等に対応する部分（最長20年）	年0.4%	年0.6%
不動産等の割合50%以上75%未満・不動産等に対応する部分（最長15年）	年0.4%	年0.6%
不動産等の割合50%未満・一般の延納税額（最長5年）	年0.7%	年1.0%