こんにちは、京都の若ハゲ税理士ジンノです。
確定申告時期になりますと「こんなハガキが税務署から届いたんだけど、どうしたらいいでしょうか？」とご相談をいただくことがあります。
不動産を売却すると翌年に税務署から不動産の売却についての「お尋ね」が届きます。
税務署からのお尋ねが届く理由
税務署側においては毎年の登記簿謄本から土地建物の移動状況を確認しています。
売却をすると所有権が移転する、つまり元々の所有者（売主です）から別の所有者（買主です）に不動産の所有権がうつります。
このとき登記がなされることで誰が売ったか、また誰が買ったかを把握することができます。
この情報に基づき、不動産を売った人に向けて「不動産を売却していますが申告が必要ではないですか？」とアナウンスするのが「お尋ね」の役割です。
不動産の譲渡はそうそう人生において多くはなく、申告が必要なことを理解していない方もいらっしゃることから注意喚起も兼ねていると思われます。
普段は事業所得や給与所得などで生活をしている方にとっては不動産の譲渡はある意味一番縁遠い所得のひとつです。（他にも山林所得などはありますが）
申告が必要じゃないですか？とアナウンスはしますが具体的な金額までは把握できませんので売却に際して利益が出ていれば申告をしてくださいね、と売主に対して周知をしています。
お尋ねが届いたら
申告の必要＝譲渡益がでている場合には所得税の確定申告が必要ですし、明らかに買ってきたときのほうが値段が高ければ申告の必要はなくお尋ねに必要事項を記載して返送をすれば事足ります。
お尋ねに記載する項目は以下のような項目です。
- 売却した不動産の情報
- 売却した不動産の購入時の価格
- 売却した不動産の売却対価
これらの情報は不動産の譲渡申告についての明細とほぼ同じ内容になっています。
売却した不動産の情報は、所在地、種類、利用目的、この3点です。
所在地は登記簿謄本を見て記載すればよいです。種類は土地や建物、田畑など該当するものに〇をつけるスタイルです。
利用目的は、自分の居住用なのか賃貸用なのか、それとも未利用なのか。こちらも該当するものに〇をつけます。
売却した不動産の購入時の価格を記載する欄は注意が必要です。
自分が買ってきたものであれば契約書が残っていればそこに記載されている金額をベースにします。一方で不動産の取得要因は自分が買ってきた場合以外に交換をしたり相続をしたりといった方法が考えられます。
これらの特別な取得原因の場合には例えば相続時の価額ではなく一番最初にその不動産を買ってきた価額を引き継ぐなどの特別なルールがありますので注意が必要です。
交換や相続により取得した場合の譲渡申告については専門的な知識が必要となりますのでお近くの専門家に相談しましょう。
売却した不動産の売却対価は記載がシンプルです。
売買契約書が存在することが基本かと思いますのでその売却の価格＋その他固定資産税の精算金などを加味します。
譲渡したことで利益が出ていれば申告が必要です。そうでない場合は特例を受ける場合以外は申告は不要です。
譲渡した不動産に建物が含まれている場合には減価償却という計算ルールにより建物の価額を取得原価から引き算します。
大幅に取得原価のほうが売却価額よりも高い場合には明らかに譲渡損失であるとしてハガキを返送すればよいです。悩ましいのが取得原価と売却価額が近いケースです。
利益か損失か微妙だなと思う場合は一度専門家か税務署に相談してみましょう。
不動産の売却については各種特例がありますのでその特例を適用できるかどうかも気を付けておきたいポイントです。
よく適用する代表的な特例は居住用不動産の譲渡特例、いわゆる3,000万円控除というものです。自宅を売却して利益が出てしまっても3,000万円までの利益には課税しないという内容です。
これに限らず不動産の譲渡関係には様々な特例がありますのでひょっとして？と思う場合も相談してみましょう。
まとめ
不動産の売却は一生に一度あるかないか。持ち家を買うことはあっても売ることはそう多くはないでしょう。
申告の必要があるかどうか、特例の適用ができるかどうか、この点に注意しつつ丁寧に対応しましょう。
