居住用財産の譲渡特例といういわゆる3,000万円控除という居住用の不動産を売却したときの税金計算上の特例があります。
これと似た内容で相続した後の空き家（亡くなった人の居住用だったもの）について一定の要件を満たした場合に税金計算上の特例として3,000万円控除ができる内容があります。
どちらの特例も受けられるならもちろん適用したいところですが、相続後の空き家の譲渡特例のほうが要件が厳しく勘違いが起きやすいです。注意点について2点触れておきます。
マンションの適用可否
マンションに亡くなった方が住んでいたというケースはあるでしょう。賃貸ではなく自分の所有としてのマンションです。
この場合も一見すると相続があったあとに空き家になっていたら譲渡特例が受けられると思いがちですが、相続後の空き家譲渡特例ではマンション（区分所有物件）については特例の対象外です。
そもそも相続後に亡くなった方の居住用マンションを相続人の方が売却処分しても譲渡特例（3,000万円控除）は使えません。
一方で小規模宅地の特例という相続税計算上の特例がありますが、こちらはマンションであっても一定要件を満たしていれば適用可能です。
ただし譲渡したときの特例は適用できないと。
そうなるともし亡くなるであろう居住用マンションの所有者が老健施設などに入居予定の場合には生前に売却処分したほうが税金計算上は有利、という場面も出てくるわけです。
生前に自分の居住用マンションを売却している場合にはマンションであっても一軒家であっても要件を満たせば譲渡特例が適用できます。マンションだから適用できない、というのは相続後空き家の場合だけです。
この点を考慮して誰の名義で売却するのか相続税との比較、譲渡特例の適用可否を検討して最も税金が抑えられそうな選択肢を探る、というのも大事になってきます。
少なくとも相続後の空き家譲渡特例はマンションには使えないということは注意点として大きいので意識しておきましょう。
建物の取り壊し
相続後の空き家の譲渡特例を適用したいと考えた時に適用要件を確認することになります。
この場合、古い建物の場合には取り壊して譲渡すること、という要件がありだれが取り壊しをするのかというのは注意が必要です。
耐震工事をすることも要件にはなるのですが実務ではほぼ間違いなく取り壊しを選択することが多いです。
以前は売主負担で建物を取り壊して譲渡するというのが基本ルールでしたが、買主が譲渡契約後に取り壊してもOKという内容になりました。
ただし翌年2月15日までということですので特約条項などできちんと押さえておく必要があります。
ルールは改正されたのですが譲渡後に取り壊しされているのかどうかを確認するのは煩雑ですし万が一取り壊しされていなければ特例の適用ができません。
なので基本的には売主側で取り壊すのが安全な処理になります。
特約条項に盛り込む場合には以下の文書も参考にしてください。
「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の特別控除）※」における特約等の例 （国土交通省リリースの文書）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001633561.pdf
まとめ
相続税対策などで居住用不動産を売却するときには生前の売却がよいのか、亡くなった後の売却がよいのか検討することになります。
それとは別にどのタイミングで売却ができるのか、ということもあって必ずしも希望通りのタイミングで希望通りの価格で売却できるか、という問題もあります。
検討すべき項目が意外と多岐にわたりますので慎重に判断しましょう。
