相続があった場合に、不動産をお持ちのときには市街地、いわゆる建物や家を自由に建てられるような地域の場合には路線価で財産評価をすることになります。
その場合は土地の周囲や接道部分を計測をするわけなんですが、建築計画概要書というものを参考に財産評価を行うことがあり、この建築計画概要書を取得するのはどういった場合か解説してみます。
不動産の財産評価の基礎資料としての測量図
一定のルールに基づいて相続や贈与したときの不動産の価格を計算します。このルールのことを財産評価基本通達といい、いろんな要素を加味して不動産の価格を計算します。
相続があったときに、不動産お持ちの場合には、建物については固定資産税評価額をベースに、土地については路線価で評価もしくは倍率地域である場合には固定資産税評価額をベースに土地の値段を計算することになります。
この場合、土地にはいろいろな形状もありますし、どういった場所にあるか、路線価が前面道路についているかなどを考慮して財産評価を進めていきます。
このうち土地の形状については、真四角のものももちろんあるのですが、そういった土地は少ないため、真四角でない土地について、土地の価格計算上考慮して計算することができます。
いびつであればあるほど価格が下がるというイメージです。
土地の財産評価において最も有効な書類は測量図です。土地の形状や面積を詳細に計算した資料で、司法書士や土地家屋調査士等が登記をしていることが多いです。
この測量図があれば、財産評価上はとても助かるのですが、こういった測量図がない場合も多いです。
特に京都においては古い町並みが残っているところもあり、また道路が狭く隣地境界も確定していないことが多いため、測量図そのものがないというケースもかなりあります。
また測量図に替えて公図と呼ばれるその地番の土地がどの位置関係にあるかということを示す地図もあるのですが、公図にも正確性があり、測量図と変わらない精度のものもあれば、大体ざっくりした形の地図というものも存在します。
測量図がある場合には、この公図もある程度正確なことが多いのですが、測量図がない場合には、この公図そのものも財産評価においては使えないレベルの公図になっていることが多いです。
建築計画概要書とは
先ほどお伝えしたように京都ではおそらく日本でもトップクラスに測量が入っていない市街地となっているため、測量図も公図もかなり怪しい状況です。
こういった状況の場合には建築計画概要書を取得して、財産評価をするための情報を収集することがあります。
建築計画概要書というのはざっくり説明すると、建物建てるためにどういった土地にどういった建物を建てるという許可をもらうために提出している書類になります。
建物を建てる際には一般的に建築基準や建築の法律に則った建築の許可が必要になります。
建築許可というのを聞いたことがあると思うのですが、この建築許可を得るために建蔽率などの要件を満たした建築の許可を得るというプロセスが入ります。
この建築計画概要書には、どういった形の土地にどういったもの建てるのかということはわかるわけですので、土地の財産評価において有用な情報が入っていることが多いです。
測量図がない場合には、このように建築計画概要書を取得してその土地に関する情報を収集することが情報収集の1つになります。
建築計画概要書はその土地がある市区町村の建築を管轄する役場の建築指導課などの管轄する部署がありますので、そこで取得することができます。
またその評価をする土地の前に通っている道路の種別なども道路台帳で確認しておくとこで財産評価の重要な情報となりますので合わせて確認しておくのがよいです。
建築計画概要書の保管状況や取り扱いについては、各市町村によって異なる部分がありますので、注意してください。
まとめ
土地の財産評価においては、情報や資料としてどういったものを使うのか取捨選択が必要ですし、どこに行って何を集めればいいのかということが大きな鍵を握ります。
もし建築計画概要書取得したことがないということがあれば、基本的には誰でも写しを取得したり閲覧をすることが可能ですので、お住まいの市区町村に行って財産評価の対象となっている土地の概要書を取得してみてください。
基本的には建築士の方が図面を作成していることが多いそうなので、そこに入っている土地の情報はある程度正確だと考えられます。
