意外と忘れがちな借地権という存在

2025年10月21日

相続税の業務をしていると、借地権は割と身近な存在です。財産評価をするにあたって非常に難しさを感じるところではありますが、一般の方は特に借地権の存在を忘れてしまうことが多いようです。どういった場面で借地権が抜けている状態になるのか、少しお伝えしてみます。

個人の場合

個人の場合、借地権が出てくる場面は不動産を所有しているケースです。借地権とは、そもそも建物を建てる目的で土地を借りている、その借りている権利のことを言います。

自分が持っている土地に建物を建てる場合には問題にならないのですが、誰かから土地を借りてそこに建物を建てるという状況だと、借地権の問題が出てきます。

借地権付きの不動産の場合には地代を払うとともに、自分の建物についてローンを組んでいる場合は、ローンを払うことになります。借地権付きのマンションだと、最終的には建て替えや取り壊しの問題も出てくるため、契約にマンションの取り壊し費用なども含まれているケースが多いです。

普段、借地権付きの不動産に居住している場合にはあまり意識することがないかもしれませんが、相続の場面においては問題になるケースがあります。それは、自分の居住のみならず、借りている土地に建物を建ててそれを使っている場合や貸している場合などです。不動産登記をしているケースはかなり少なく、遺言等の場面で漏れていることを見かけることがあります。

漏れている場合には、「その他の財産」に含まれてしまうケースもあるため、相続関係がややこしくなることがあります。特に土地を借りて建物を建てている場合には、借地権の存在を忘れないようにした方が良いでしょう。遺言の場合などに抜け漏れがあると少しややこしくなります。

時々、土地を借りて駐車場として使っているのは借地権があるかと聞かれることがあるのですが、厳密に言うと建物所有目的の土地の賃借ではないので、借地権ではなく賃借権というものになるケースが多いです。地代の支払いや権利金の授受など、そういった内容で借地権の課税内容が変わってきますので、契約書等は適切に保管しておく方が望ましいです。

駐車場を借りているという場合には借地権の問題はでてきません。

法人の場合

法人の場合も借地権が出てくるケースがあります。普段は地代を払っているだけなので、あまり意識がないかもしれませんが、例えばその法人の株式を相続する場合には、借地権を適切に評価する必要が出てきます。

法人の株式は、基本的に上場ではなく非上場の株式で、相続税の世界では「取引相場のない株式」と呼ばれたりします。

この取引相場のない株式について財産評価を行う場合には、会社が保有している財産をベースに計算する「純資産価額方式」という計算の仕方があります。その場合、会社が保有している財産の時価と帳簿価格との差で財産評価を行っていくのですが、借地権があることを失念して財産評価をしているケースを見かけることがあります。

法人が建物所有目的で土地を借りている場合には借地権が出てきますが、普段は賃借料のやりとりだけで権利金もないというケースもあるため、借地権の存在を忘れてしまうことがあります。純粋に賃借料に土地の賃借の金額が入っているかどうかは確認が必要です。

駐車場の貸し借りは借地権の問題ではなく、賃借権で済むケースになりますので、そことの混同も気をつけた方が良いでしょう。自前で土地を使っている場合には、賃借権や借地権の問題は出てきませんが、賃料を払っているケース、権利金を払っているケースでは、借地権がないかという視点で財産評価を行う必要がありますので、その点は注意が必要です。

法人の場合、例えば倉庫や工場等として建物が大きく土地も大きいケースがありますので、借地権が漏れていると財産評価上は低く計算してしまうケースが出てきてしまいます。なおさら注意が必要です。