相続した不動産を売却するという選択をすることもありますが、注意すべきところがいくつかありますのでお伝えしておきます。
相続や譲渡の特例を使うかどうか
相続した不動産の場合にはその不動産について相続税計算上の特例適用がされている場合があります。
小規模宅地の特例という相続税計算上の特例があり、居住用や事業用、貸付用などの用途で一定の要件を満たしている場合に相続税計算上の価額を有利に計算できます。
仮に特定居住用宅地に該当する場合には小規模宅地の特例を適用できると、330㎡まで80％を計算上引いて税金計算できます。
2億の土地であれば4,000万円として計算できるというイメージです。
非常にインパクトが大きい分様々な要件があり、所有要件というのもがあります。
これは一定の相続人が取得した場合には申告期限までその不動産を所有している必要がある、というものです。
この要件を忘れて相続税申告期限までに不動産を売却してしまった場合には小規模宅地の特例は適用できないということになります。
税金計算へのインパクトがかなり大きいため忘れないようにしておきましょう。
小規模宅地の特例を受けるときには税理士側から申告期限後に売却するようにいわれるはずですが、家族や親族に不動産業者の職業の方がいて特例の要件を知らずに売却してしまうというケースに遭遇したことがあります。
こういった注意点は相続不動産の場合にはあり得ますので注意が必要です。
売却して納税資金をまかなおうと考えている場合も、売却すると納税資金も跳ね上がってしまうことがあり、納税できない可能性も出てきますので別の方法を考えるなどします。
空き家になった実家などの売却処分にも特例適用ができるようになっていますが、建物解体の要件なども細かく変更されていますので合わせてよく確認しておきましょう。
買主側での建物解体でも特例適用ができるような改正が入りましたが結局のところは申告期限に解体されているかどうか確認することになり、解体されていなければ適用できませんので確実なのは売主側で解体しておくことがより安全な処理になります。
取得価額や取得時期の引継ぎ
相続不動産の売却の際によくいただくご質問としては取得価額などはどうなるのか？ということです。
相続税計算時の路線価等で評価した金額と考えている方がいますが、相続した不動産の場合には取得価額、つまり一番最初に買ってきた人の価額を引き継ぐというルールがあります。
おじいさんが購入して、その子が相続し、さらに孫が相続した、というケースだと購入したおじいさんの価額を引き継いでいるということです。
これは取得の時期についても同じ考え方を取ります。
相続で引き継いでいる間は不動産の売却に伴う利益や損失が確定していませんので、取得時期と取得価額を引き継ぐという考え方がベースです。
昭和の初めに100万円で購入した不動産を、令和になって5,000万円で売却した場合には利益計算上は物価や貨幣価値の変動を考慮しないため、利益は4,900万円という計算をします。
こういったケースだと概算取得費5％を採用したほうが有利計算できることもある、というのはそういう意味です。（5,000万円×5％＝250万円の概算取得費）
また、不動産のうち建物については減価償却という価値の減少を考慮しますので、購入や建築した価額そのものが取得費にはならないことも注意しましょう。
想定していたよりも利益が出ていて納税金額が多かったということにもなりかねませんので、相続してきた不動産を売却する場合には相続税や譲渡所得税のシミュレーションをしておくほうがよいです。
取得費加算などの特例や、居住用の3,000万円控除の特例などもあるため、トータルで考えた時にどのような売却タイミングがよいかは個別に判断が分かれてきます。
また亡くなるであろうかたの住んでいるのがマンションの場合にはそもそも空き家の譲渡特例が使えませんので、有利不利判定と同じく不動産の活用か売却かを検討するときには一番お金が残る方法とご本人の意向を最大限に考慮しておくのが望ましいです。
まとめ
不動産の譲渡には各種特例があるケースもありそのぶん注意点が多くなるのですが、相続した不動産の場合はより注意点が増えます。相続の特例適用や取得価額の引継ぎなど特有のものが多くありますので、売却を検討の方は事前に相談をすることをおすすめしています。
