小規模宅地の特例という相続税計算上の特例計算があります。貸している土地や住んでいる土地、そういったものに対する特例なのですが適用にあたっての要件で注意すべきものがありますのでお伝えします。
分割確定、所有継続、事業継続の要件
小規模宅地の特例は相続税計算上、適用できるととても大きな影響があります。
例えば亡くなった方が住んでいた建物・土地で特例適用できると330㎡までの土地について80％の評価額減です。
1億円の評価額の土地で300㎡だとすると、1億円で相続税を計算するところが2,000万円で計算できる、というわけですのでやはり影響は大きく、適用できるなら適用しておきたいでしょう。
その代わりといっては何ですが、こういった税額へのインパクトが大きい特例に関しては適用を受けるための要件が厳しいのが常です。
小規模宅地の特例で一定の土地については分割確定、所有継続、事業継続が必要です。
分割確定というのは遺産の分け方として土地をだれが取得するかが申告時点で決まっていること、ということ。
反対に未分割と言って分け方が決めれていない土地については小規模宅地の特例は適用できません。
小規模宅地の特例の要件は、亡くなった方がどのように土地を使っていたか（貸していたか）、誰が相続するか、が大きな要素です。
誰が相続するかが決めれないと適用できないというわけで、相続税は分け方で税金が大きく変わるといわれる一因だったりします。
Aという相続人が相続するとそのAの状況や属性によっては特例が適用できないけれど、Bという相続人が相続すると特例が適用できる、といったことがよく発生するのです。
だからと言って分け方を小規模宅地の特例を前提として分けるかというとそれが相続人の方全員に納得できる形かというと必ずしもそうではないということも頭の片隅に置いておいてもらいたいことです。
ほかの要件としては所有継続、事業継続です。
所有継続というのは申告期限まで所有していること、ということで、売却等をして手放してしまうと特例適用できません。
事業継続も申告期限までその事業の用に供している状態を続けるということが要件となっていて、申告期限までに事業を廃止したり貸付をやめたりすると適用の要件を満たさなくなります。
時折このあたりを勘違いしているケースがあり、いざ申告するときにはもう売ってしまいましたとなることがあって適用できずに税額が想定より増えてしまったとなりかねません。
相続時精算課税贈与で贈与した土地
最近も相続時精算課税贈与に関するご相談があったのですが、相続時精算課税贈与で不動産を贈与することは可能です。
可能ではあるのですが相続のときに精算する贈与ですので最終的には相続税の計算に組み入れられます。
このときに小規模宅地の特例が適用できると勘違いしているケースがありますが、この場合は相続で不動産を取得したわけではないので小規模宅地の特例を適用できません。
相続税の計算時に本来は相続時精算課税贈与で贈与していなければ小規模宅地の特例をできたはずなのに、となるケースをみかけます。
こういった落とし穴もあるわけですので、将来のことはわからないことが多いですが贈与を検討する時点で小規模宅地の特例の適用可能性があるのであれば相続時精算課税贈与による不動産の贈与は慎重に判断すべきです。
相続時精算課税贈与に生前贈与加算の対象とならない非課税110万円の枠が2024年からできましたが、ある意味でそれは制度のプラスの面です。
マイナスの面（撤回できない、小規模宅地の特例が適用できない、など）を十分に考慮して適用するかどうかは検討しましょう。
どうにからならないかと聞かれても相続のときにはもうどうしようもなく、相続時精算課税贈与のときに関与していた税理士さんが亡くなっていたりするとどこまで説明したかなどの経緯も不明となってしまったり。
そういうリスクがあるということは十分理解したうえでそれでも撤回できない相続時精算課税贈与は適用するかどうかは慎重に判断しましょう。
まとめ
小規模宅地の特例も改正がよくある制度のひとつですが、抜け穴的に特例適用してそれを防ぐみたいな形の改正が多いです。
適用できるものはもちろん適用したいところですが、そこの部分だけを見て他の部分がおろそかになると木を見て森を見ずになりかねません。
特に相続税については税額が低く抑えられることだけが正解というわけではなく、ご家族の感情や納得にも配慮したい部分ですので、そのあたりも考慮して特例適用の可否判断と相続対策を進めておきたいところです。
