ご自宅をお持ちの方で戸建てかマンションかが分かれますが、不動産の形態で対策の立て方が違う部分があります。
居住用不動産の譲渡特例を検討するのであればマンションの場合は生前譲渡のほうが良いケースも多いので検討してみてください。
マンションで使えない譲渡特例
居住用の不動産を譲渡したときにはいわゆる3,000万円控除といって、譲渡による利益を3,000万円減らせる特例があります。
簡単に言うと利益が3,000万円以下なら要件を満たして適用できると居住用不動産の譲渡による所得税・住民税がかからないということです。
相続した居住用不動産で要件を満たしている場合には空き家譲渡特例といって似た形で控除を受けることもできます。
ただし、この空き家譲渡特例はマンションに関しては適用対象の不動産から外されていますので注意が必要です。
生前譲渡の場合は自宅マンションでも所有者の方が住んでいた居住用であれば譲渡特例が使えます。
戸建ての自宅不動産：生前でも亡くなった後でも要件を満たせば特例適用可能
マンションの自宅不動産：生前の譲渡のみが特例適用可能
ということになりますので、自宅マンションがある場合には亡くなった後の譲渡で相続人の方の所得税・住民税の負担が大きくなることがあります。
最近は不動産市況もまだまだ活況ですし中古不動産でも意外と値段がつくことがあります。
マンションの場合は市場価格に対して土地の部分は小さく建物の部分のほうが大きいので、売却したときに建物の減価償却の効果により想定しているより利益がでることがあります。
仮に5,000万円で購入したマンションを例に考えてみます。
土地が500万円、建物が4,500万円とすると（こういう割合のマンションはよくあります）30年後に売却したときの利益計算で建物は2,000万円になっていた、みたいなことはよくあります。
減価償却の計算により建物部分は時の経過により取得したときから価額を減らしていきますので、どうしてもこういうことになりがちです。
売却価額が3,000万円だとして、建物の減価償却を知らないと5,000万円＞3,000万円と認識して利益が出ていないと考えてしまいそうになりますが、例の内容だと土地500万円、建物2,000万円（減価償却後）となり2,500万円＜3,000万円で利益が500万円でていると税務上は計算します。
意外と不動産の売却で見落としがちな建物の減価償却ですので売却を検討しているときには確認しておきましょう。
生前に売却も選択肢に
亡くなった後に自宅マンションを相続した相続人の方が売却すると、相続人の方が所得税・住民税を負担することになります。
生前の売却だとマンションを持っていて自宅として使っていたかたの譲渡ですので3,000万円の特別控除が適用になる可能性が高いです。
相続財産としては増える可能性もありますが（マンションの相続税評価額よりも売却による現預金の残りのほうが多い場合）、不動産の売却の手間や申告を考えると生前の譲渡を選択する方もいらっしゃいます。
相続税との比較も必要ですが、譲渡により手元の現預金が増えるので相続税の支払いたとえ納税額が増えたとしてもまかなえることも多いです。
自宅マンションを相続しても結局売却することになりそうであれば生前に譲渡できないかも含めてご検討いただくのも選択肢です。
特に施設に入る予定がある場合などは自宅マンションの場合は譲渡して施設入居費用をまかなうこともご本人は安心することもあります。
施設での生活や入居費用も高くなっていますし年金だけでは心細いと感じるかたも多いようです。
まとめ
自宅でもマンションの場合は適用できる特例が異なりますので相続税対策も違ってきます。
選択肢として生前に自宅マンションを売却するということも考えてみてください。
