相続対策で地主の方とお話をしたりサポートをする機会が多いですが、ときおり事業用定期借地権の提案内容の検討をすることがあります。
税務面からのシミュレーションをしますが、建物を地主側で建ててまでは、というタイプのかただと事業用定期借地権の設定をすることも。
事業用定期借地権について大まかなところをおさえておきましょう。
事業用借地権とは
事業用定期借地権は借地権の一種ですが一般借地権などと異なる部分も多いです。
特徴としては以下のようなものがあります。
- 事業用の建物を建てることを目的とする（居住用は不可）
- 更新がない
- 契約期間の上限がある
- 契約期間満了時には更地で返還
土地の貸付という点では同じですが相続税評価という点でみると、契約期間満了時に向けて徐々に底地割合が100％に近づいていくというイメージです。
土地の貸付ですから消費税は非課税です。
立地としては幹線道路沿いなど比較的いい場所に設定されることが多いです。事業用に用途が限られていますので余計にその傾向が強いです。
地代の年間目安としては更地価額の6％で計算することが多いですが、更地価格の算定には不動産鑑定士の評価が必要になります。
費用面や手間などを考慮して相続税評価額（自用地）の6％前後の地代が採用されるケースが多い印象です。
仮に相続税評価額（自用地）が2億円だとすると6％で1,200万円ですから、月の地代は100万円という計算ができます。
事業用に限定されるので立地が良くそれなりに広い土地に声がかかるケースを見かけます。
現状で建物が存在していても有効活用ができていなかったり、老朽化しているような場合には取り壊して事業用定期借地権として活用しませんか？という不動産デベロッパーからの提案が地主宛てに行われたりもするようです。
事業用定期借地権のメリット・デメリット
事業用定期借地権のメリットとデメリットを見てみましょう。
メリットとしては以下のようなものが挙げられます。
- 地代収入なので安定する
- 確定申告の手間は居住用の家賃収入などと比べると軽減する
- 最終的には更地で返還される
- 土地の貸付なので消費税は非課税の収入
- 契約期間の上限が決まっている
デメリットとしては以下のようなものがあります。
- 立地がいい場合には建物を自前で用意する方が収入が増える可能性
- 借地人が破綻すると対応が難しくなる可能性
- 用途が事業用に限られる
相続対策などのサポートを地主の方にしていると時折、事業用定期借地権として貸し出しませんか？という提案の内容検討があります。
立地としてはいい場所が多いので建物を自前で用意できると収益アップが見込めますが、地主の中にはそこまで手をかけたくないという方も多い印象です。
例えば駐車場として貸していると小幅な上下動の収入のブレはありますが、それなりに安定はしますし手間もそれほどかからないケースは多い印象です。
これが建物を立てるとなると自己資金ではなく借り入れをする場合には融資の計画や打診、居住用なら管理会社を入れるなどを考える必要がでてきます。
そう考えると土地を一括で借りてもらって地代収入として20年～30年安定するというほうが安心はされます。
相続税のことだけをみると、建物を建てて貸しに出せれば土地は貸家建付地で、建物は貸家でと評価ができますので相続税評価額は事業用定期借地権よりも2段階ぐらいはすぐに下がります。
ただ出ていくものも多いので結局手間を考えると土地だけ貸して地代収入が前段で触れたように月100万円、年間1,200万円、といったほうが手残りはよさそうなケースも見受けられます。
事例として
事例として考えられるのは以下のようなパターンと内容です。
幹線道路沿いにそれなりに大きな土地（100坪超など）があるケース
コンビニやチェーン展開している飲食店などの立地として条件が良いと判断されると駐車場敷地も含めて30年の事業用定期借地権の提案がある。
500㎡で相続税評価額が3億円だとすると地代の年間目安は1800万円（6％想定）なので月で150万円の地代収入。
土地の賃借なので消費税は非課税。建物は借主側で建設し、30年の事業用定期借地権の契約期間が完了すると建物をあちらで壊して更地で返還。
預かり保証金が2年分の賃料だとすると3,600万円を収受する。これは賃借が終わった段階で返金することになるので使い込みなどしないようにしておく。元本保証のある定期預金などで運用するケースが多い。
相続税評価上は借地権設定されているので借主の分を考慮して自用地よりかは下がるが、30年の契約期間中に徐々に底地100％（借地権部分はゼロ）に近づいていく。
所得の計算上は土地の貸し付けなのでほぼ経費がなく固定資産税ぐらい。なので所得税・住民税ともにそれなりにかかるが見通しはしやすい（地代収入も固定資産税も一定のため）
手元に残ったキャッシュで相続税対策として相続税が支払えるぐらいの保険金が払われる生命保険に加入しておくとひとまず安心。
手元にまだキャッシュが残る場合には相続人に保険料贈与なども要検討
こんな感じで対応することが多いですがいかがでしょうか。
まとめ
不動産賃貸と言っても土地だけ、建物含めて、建物は自前で、建物は借主で建てて更地返還（今回の事業用定期借地権）などいろいろあります。
手間はそれほどかけたくないけれど安定したそれなりの地代収入が得られればいい、というスタンスであれば事業用定期借地権はオススメです。
