相続税対策のご相談があると小規模宅地の特例についてご相談をいただくことがあります。
特に家族の形が変わってきたことや、お年を召されると老人ホームなどに入居するケースが増えています。老人ホーム入居後の小規模宅地の特例について整理しておきます。
小規模宅地の特例 居住用の要件
小規模宅地の特例にも種類がありますが今回は特定居住用宅地に絞ります。一般のかたにとっては一番身近だと考えられます。
居住用宅地は大まかな説明となりますが、亡くなったかたが所有していたその亡くなった方が住んでいたところです。
この居住用宅地にまで相続税が課税されると売却処分して相続税を払うことになる、というケースを避けるため、住んでいたところについて優遇しましょうという主旨があります。
そのため相続税への効果は大きく、適用できた場合には330㎡までの居住用土地について80％の評価額の減額です。
仮に1億円の300㎡の広さの居住用宅地があって、各種要件を満たす場合に適用できたとすると面積要件は300㎡＜330㎡で満たしているので8割減ですから2,000万円の相続財産と計算できます。
1億円の土地が居住用宅地で要件を満たせば2,000万円の相続税評価にできるのですから相続税への影響はかなり大きいことがわかります。
もし相続税率が最低ラインの10％だとしても8,000万円の10％ですから800万円の相続税の減額です。
こうしてみるとやはり影響が大きいので、どうしてもそこを狙いたいという相続人のかたがでてきます。
特定居住用宅地に該当するための要件は財産の減額幅が大きいこともあって厳しく設定されています。
同居していた場合
まずは相続人のかたが亡くなったかたと同居している場合。この場合は生計一といってお財布が一緒と見ることが通常できますので同居している場合は適用がしやすくなります。
一昔前は2世帯以上で同居するような家族の形態、いわゆるサザエさん一家のような所帯もあったと思いますが、いまは核家族化も進み、また実家を出た子どもも自分で家を購入したりして同居するケースは減っている印象です。
ちなみにですが、実家の両親の看護療養のために一時的に住民票を移してお世話をしていたというケースがありますが、こういった場合は「あくまで一時的」ということで同居判定しない場合があります。
生活本拠がどこか、起居するのはどこか、仕事をしているならどこから通っているのかなどそういう面も総合的にみます。
少なくとも一つ同じ屋根の下に住んでいる場合はお財布が別々ということは少なく、基本的には生計一とみなしますので、同居している場合には適用がしやすいことが多いです。
ここに同一敷地内の母屋と離れで分かれて生活していたとかなるとまた状況が変わり、個別で判断することになりますので注意してください。
老人ホームに入居する前に同居していた場合には特定居住用宅地に該当し小規模宅地の特例を適用できる可能性が高いです。
別居していた場合
では別居している場合はどうかというと、別居している場合でも家なき子特例と呼ばれる内容で以前は適用ができるケースが多かったのですが、評価額減が大きいことからそこを意図的に狙うケースが増えたため家なき子特例の要件が厳しくなりました。
家なき子特例の亡くなった人の要件は以下となっています。
①配偶者がいないこと
②同居していた親族がいないこと
相続人の要件は以下となっています。
①続開始前3年以内に、「三親等内の親族」または「相続する人と特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に居住したことがないこと
②相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないこと
平成30年の改正で相続人の要件が厳しくなったことで家なき子特例を使えるシーンが減りました。
別居している場合でも生計一と判断できるケースはありますが、亡くなった方が老人ホームに入居している場合にはその老人ホームの費用の多くを相続人が負担している状況でないと生計一と言えないとされています。
生計別の場合には家なき子特例の要件を満たす必要が出てくるため老人ホームに入居される場合には特に注意が必要です。
生計別親族が老人ホームに入居したあとに亡くなった方が住んでいた居宅（いわば実家）に住んでも同居していた期間がなく、生計一でもないため小規模宅地特例の適用は難しいです。
まとめ
小規模宅地の特例の家なき子特例は要件が厳しくなりましたので一般の方が大丈夫だろうと思っていても適用できないケースがあります。
判断根拠と慎重な判断が必要ですので相続税申告が必要で適用できるかどうかわからない場合などは必ず専門家にご相談の上で検討しましょう。
