所得税

不動産を売買した時に注意したい税金のこと

こんにちは、京都の若ハゲ税理士ジンノです。

不動産を売買する機会はそれほど多くないと思いますが、いざその時が来た時に気になるのは税金のことです。

不動産を売買した時に確認しておきたい税金のことを、売り手と買い手で分けて解説します。

 

不動産の売り手

不動産を所有している方が何らかの理由で不動産を手放す、売却する売り手になったときに確認しておきたいのが譲渡所得税です。

 

ザックリとですが以下のように計算をします。

売却価額 - 取得価額 = 所得金額
所得金額に対して税率(不動産所有期間などに応じて変わります)を乗じて税金を計算

です。

 

売却価額は売った値段ですので契約するときに見ればわかります。

問題は取得価額です。

 

この取得価額はご自身が購入した不動産であれば購入時の価額をベースに計算をします。(建物については減価償却(時の経過による資産価値の減少を考慮))

 

ではこの売却した不動産が相続したものだとどうでしょうか?

相続した場合には取得価額を引き継ぐというルールがあります。つまり先祖代々の土地であれば一番最初に買ってきた価額を引き継いでくるということです。

 

祖父母の代で購入したのであればその祖父母が購入した時の価額を引き継いできます。

 

よって、取得価額の把握はとても大事で、当時の契約書等が残っていないかを探しておく必要があります。

 

こういった書類がない場合には税理士としては合理的な方法で購入当時の価格を計算、推計できないか探っていくことになります。

 

特例として取得価額が不明の場合などに、取得価額を売却価額の5%としてよい特例がありますがこれを使うと税金がかなり高額になる可能性もありますので、最初からこの特例を適用するのではなくいろいろと探っていくことになります。

 

他にマイホームを売却した場合の3,000万円の控除の特例などがありますが、買ってきた値段より売った値段のほうが高ければ基本的に申告が必要(税金の納税もあるかもしれない)と思っておきましょう。

 

譲渡した場合には年始に譲渡所得税申告のお知らせが税務署から届く可能性があります。

 

登記の情報を見て税務署が「ひょっとしたら申告が必要じゃないですか?」とご案内をしてくるイメージです。

 

もし売った値段>買った値段で譲渡所得税の申告をするのであればこのお知らせへの返事は不要です。

 

売った値段<買った値段で損失となっており申告をする必要がないのであればお知らせにその旨を記載して返信しておきましょう。

 

不動産の買い手

不動産の買い手も確認しておきたい税金があります。

 

それは不動産を取得したことに対して課税される不動産取得税です。

 

原則として買い手側は購入した不動産の価額に応じて土地、建物それぞれに所定の割合を乗じます。

 

土地であれば3% 住宅用家屋も3% 住宅用以外は6% となっています。

 

これについては各自治体で軽減をする特例措置が講じられていますので購入する際には各自治体のホームページを確認しておきましょう。

 

申告書自体は各自治体の都道府県税事務所から送付されますので必要事項を記入等して提出です。

 

納税は申告書提出後に納税通知書が送られてきますので所定の期限までに納税手続きを行います。

 

売買時においては印紙税は不動産登記がありますので司法書士費用や登録免許税が別途かかることになります。

不動産を買ったほうは所有する限りは毎年固定資産税もかかりますのでその点もどれくらいになりそうか確認しておきましょう。

 

また買い手が自分が居住するための不動産である場合には一定の要件を満たした場合には住宅ローン控除の適用ができるケースがあります。

 

要件が細かく設定されていますがクリアできると所得税及び住民税の計算上はかなり有利になりますので、購入前に一度適用できそうか確認しておくのがよいでしょう。

 

ちなみに、住宅ローン控除の適用を受ける際には初年は確定申告が必要で、2年目以降はお勤めの場合には年末調整で適用できます。

 

親族間の売買には別の注意点がある

ここまで不動産の売買の売り手と買い手について確認してきましたが、あくまで第三者同士のやり取りを想定しています。

 

つまり利害関係がない間柄での不動産でのやり取りです。

 

これがもし親族間での売買の場合には少し違った点が注意点として挙がってきます。

それは契約における価額の問題です。

 

第三者間で不動産の売買をするときには売買価額が時価であり市場価格になります。親族間ではどうかというと親族間であるがゆえの価格への考え方が出てきます。

 

例えば親が子に不動産を売却する際には価格を抑えて譲渡してあげたいと親の立場になると考える方が多いです。

 

そうなった場合にいわゆる時価との乖離が大きいと差額について税務上の問題が発生します。

 

通常の第三者間での譲渡が1億円の対価なのに、子に譲るために5,000万円でやり取りしたとしましょう。

 

この場合、得をしているように見えるのは誰でしょうか。

 

子は1億円の物件を5,000万円で買えてしまっていますので、得をしています。第三者とのやり取りだとこの話は出てこないのですが親族間譲渡だと出てきます。

 

もしこの場合、譲渡契約が成立して実際にやり取りした場合には税務調査があるとどうなるかというと子が5,000万円分得をしている状態とみなされて贈与税の課税対象となってしまいます。

 

実際におカネをもらっていないに5,000万円について贈与税が課税される可能性はかなりリスクが高いです。贈与税は2,000万円を超えてきます。

 

親が子を思う気持ちで時価より売買価額を低く抑えてしまうとこういうことが起こりうるということです。

 

親族間で不動産を譲渡する際には見積もりを入れるなど対処が必要ですので必ず専門家に相談をしておくことをお勧めします。

 

まとめ

不動産の売買があったときの税金について買い手と売り手についてそれぞれお伝えしました。特に親族間での不動産の売買の場合には注意が必要です。

また税金以外にも仲介手数料等がかかりますので資金計画をしっかりと練っておく必要があります。

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ジンノユーイチ
京都市南区で税理士をやっています、ジンノユーイチ(神野裕一)です。 相続や事業のお困りごとを丁寧に伺い、解決するサポートをしています。 フットワーク軽く、誠実に明るく元気に対応いたします。